現役キャリア官僚が不動産投資をマジ精査

職場に時々ある例の電話、気まぐれにリスクを精査してみたら、少なくとも自分にとっては超お得な話でした。(不動産投資、始めてみます)

【例の不動産投資の電話の正体】現役キャリア官僚が不動産投資勧誘をマジで精査したら意外とアリだった件

霞が関3丁目あたりにいる、現役キャリア官僚の現キャリと申します。

はじめまして。

 

不動産投資

その中でも『ワンルームマンション投資』

 

これが私がこの度、本業以上に本気で精査し

やってみてもいいかもしれないとまで

思えた公務員でもできる副業の名称です。

 

たまに職場にかかってきていた

例の不動産投資のセールス電話

 

ワンルームマンション投資なんて

うさんくさい、絶対詐欺、儲かるなら自分でやれば?と

長年思っていましたが

 

一度だけ本気で話を聞いてみたら

驚くほど、よく出来た商品でした。

 

 

とにかく買いたくなった完璧な質疑応答 

不動産投資なんて、全部詐欺だろ

そんなに儲かる話なら自分でやれば?

そんな一般的な固定概念をぶっ壊す

 

え、そんな話なの?

ちょっと興味が湧きますね。

検討する価値を感じますね。

 

と頭の堅い、現役キャリア官僚の自分が

思わず50分41秒(録音済)も電話してしまった、完璧な質疑応答から

最も気に入ったやり取りをピックアップして紹介

 

 

一切お金がなくても(預金がなくても)始められる。

→ スキームとしては、円コーポ-レーションのエンクレストと同じく
→ ローンと家賃収入を相殺していくので、頭金もいらないので、本当に預金0円で借りることができるらしい。

 

築35年のマンションなんて売れないのでは?

→ 建物価値はゼロになっても土地の価値は残る。
→ 立地状況から、最低㎡いくらで土地は売れるという情報は想定できる。
→ たとえば、都心部駅チカの1Kマンションが100万円、200万円で売られているところ
を見たことがありますか? 調べて見つかりますか?

 

25平米ぐらいのマンションなら最低でも500万円ぐらいの値は付く


→ 節税で1500万円の得をして、更に500万円で売れれば
  少なくとも、マンションの購入価格+100万円、200万円でペイできる
  それは魅力的な話ではないか。

 

儲けようという話じゃない。

→ あくまで将来の年金対策、税金対策を今から始めませんか?という話

売却実績
全て1社の仲介会社(未来レジデンス)が売っているわけじゃない。新大阪のマンションでいえば、総戸数70戸のうち、15個を未来レジデンスが仕入れて、そのうち残っているのは3戸だけ

 
儲かる話なら自分でやれば?というツッコミに対して

→サラリーマンでもっというと公務員のように固い職業の方で、かつ、2,3千万円の住宅ローンを組む予定(つもり)のない単身者向けの、投資スタイル
 おまけにこの場合、1Kを、サラリーマン、住宅ローン減税を活用して買うから良い
 個人が個人としてやるから、お得なスキームでやって、これを個人が複数やったり、企業としてやったら意味がない。あくまで個人が買うことが重要だし、そこにだけメリットがある。

 

銀行の融資判断について

1部上場企業勤めの年収600~800万円より
公務員で年収400~500万円の人に銀行はめっちゃ貸したいと思っている。
いい条件で借りられる、いい条件とはズバリ金利が優遇される。

どのぐらい優遇されるかというと
ローンと家賃の相殺の中で、毎月3千円から5千円の収益が増加するぐらいの金利

 

正しい節税はやらないと損

国に所得税や、住民税を納めると

住宅ローン減税などで、所得税・住民税を納めていない人に対して

年金の額が減ったりするデメリットはない。

減税は減税で、れっきとした節税対策であって
それを利用したところでデメリットはない。


デメリットがないのであれば
使えるのであれば使わないと損ということ。


35年後
1500万円の税金と所在市町村と国に納めるか
それとも、築35年の1Kマンションのオーナーの
1人になるか

どちらが得でしょうか?

 

不動産投資の圧倒的な節税効果の概算

年金対策や税金対策になる。
不動産投資のメリットには感じないか?

例えば
あなたが支払う税金が仮に
今後35年で1400万円あるとします。
(所得税と住民税で)

いま、10%は払っているはず
(源泉徴収を確認)

いま年間
40万円、10年間で400万円

10年後~20年後
年間50万円  500万円

20年後~30年後
年間60万万円 600万円

1500万円の税金を払う

この1500万円分で
金融資産が買えるとしたら
そっちの方がよくないですか?

 

既に建設済み入居済みのマンション

・マンションの実物が見れる
・入居率が見れる
・入居するまでの期間が分かる
・既に入居しているから、需要が実態ベースで確認できる


生命保険の代わりになる

・住宅ローン借り受け時に、団信に入るので、死亡したら家族への財産に、重度の障がいを負ったら、生活の支えになる。(ローンがなるなるから)

 

築35年の1Kに新社会人が住みたいと思うか?

・一つは土地は限られているということ、マンションが建てられる土地には限りがある。主要駅近郊ならなおさら、また、周辺の土地の利用状況、商業ビルの築年数などから計算して、競合する賃貸が建ちづらそうな立地を選んで建設した。

 

修繕費はいくらかかるのか?

築35年のマンションはリノベーションすることになるだろうけど、実際の、10年、20年、30年先の支出はどの程度か

・10年後は エアコンの交換ぐらい
・20年後は
・30年後は リノベーション 140万円

その修繕費はどこから出るのか?
→節税分から出る
→つまり、35年間で、通常1400万円あると試算される節税額から、35年後のリノベーションを念頭に、ある程度資産をプールしておかないといけない

 

不動産投資の節税の仕組み、肝は減価償却費

35年間で1,500万円~2,000万円の節税効果

 

公務員や会社員が1Kマンションの1戸オーナーになると

35年間でかかる維持修繕費(約200万円)を差し引いても

か・な・りの節税効果が見込めるそうです。

 

住宅ローン減税じゃせいぜい10年で最大400万円だし

いったいどういう理屈?と調べたところ

 

減価償却費

これが半端ない節税効果があるようです。

 

参考サイト

『住宅ローン控除』、『不動産投資 節税』、 『マンション経営 1K 節税効果』でGoogle検索

 

参考サイト1:住宅ローン控除って、実際いくら戻ってくるの? | スーモジャーナル - 住まい・暮らしのニュース・コラムサイト

suumo.jp

 

→床面積が50㎡以上である必要がある →1Kはダメ。

1Kの節税効果とは
住宅ローン控除のことじゃない。

 

参考サイト2:アパート経営・マンション経営の節税の仕組みと対策・効果-生和コーポレーション

アパート経営・マンション経営の節税の仕組みと対策・効果-生和コーポレーション

内容がめちゃくちゃ薄い

 ・節税効果のメインは減価償却費
 ・給与所得のあるうちがオススメ
 → この2つしか言っていない

 

参考サイト3:「不動産投資が『節税』になる」は本当? よくある営業トークを税理士が解明 |楽待不動産投資新聞

www.rakumachi.jp

 

「固定資産税、借入金利、減価償却費をはじめ、修繕費や管理費、火災保険料、投資のために発生した交通費なども経費として計上することが可能です」

 → 金利まで経費にできるとは思ってなかった、つまり金利分を加算できるほど、元の所得税、住民税があるなら、ローン金利は実質ないようなもの。

 

「節税対策として不動産投資を行うことは間違いです。減価償却費などによって発生する経費は大きいですが、それ以上の家賃収入がなければ、そもそも投資をするメリットがありません。

→ つまり儲かる不動産で節税対策は間違いだが、儲からない(ローン支払いと家賃収益がとんとんで、減価償却分+ローン金利分を赤字として、その分のみ所得税や住民税を減らす(節税する)のであれば、投資スキームとして「アリ」だろう。 ますます、1K投資の有用性が強調されたようで、逆に不安になる、もう少しガチの反対意見がほしいが。

 

節税目的でサラリーマンが投資を始めるというのは誤った選択のようだ。「儲かる不動産投資は節税にはならない」と言う叶先生の言葉が、それを物語っている。

→ 儲かる不動産投資でなければOKということ。

参考サイト4:不動産投資の節税の落とし穴|節税の仕組みを徹底解説

incomlab.jp

→ 不動産投資で赤字になると、その分所得税を減らせる。
  赤字になったメリットってあってもなぁって感じ

→ 相続税の節税効果
  これは全然興味ないのでスルー

→ 赤字とは、賃料の赤字ではなく、「減価償却費」のこと、1,000万円を20年で減価償却すると、年間50万円の赤字が計上できる。(その分税金が減る。)

→ 節税目的の不動産投資が間違いという話の根拠は薄いように感じる。バブル期のチャチな不動産投資と一緒にされてもねぇ。不動産投資で利益を目指さず、節税効果だけを狙うということであれば、黒字になって税金まで安くなるなんてうまい話ではないので、逆に信憑性がある。

→ 相続税対策の失敗による、空き家リスクや借り上げ家賃問題は本件には該当しない。

 

 

ワンルームマンション投資最大のリスクは『与信余力の毀損』

ワンルームマンション投資の何が一番ヤバイのか

 

ワンルームマンション投資の帳簿上の「赤字」

貸し手である「銀行」の目に

どう映ると思いますか?

 

二件目は借りられるのか?
ということ

他のワンルームマンションを買うにしても

自分の持ち家としての、ファミリータイプの分譲マンション買うなり、1戸建てを買うとしても

融資が降りるのか
ということ

例えば
30歳公務員の一般的な
与信余力が5千万円だとして

うち、1400万円を借りたとして

では残り、3600万円分は追加で
借りる余地が当然残っていると
考えていいのか?

それがそうともいえない。
場合によっては、もうそれ以上
借りられない可能性すらある


それはなぜか

それは、赤字の不動産投資を
しているからに他ならない

節税のためのワンルームマンション投資とは
つまり、不動産投資事業としてみたとき
赤字ということになる。

もちろん、あくまで
家賃収入とローン返済額はとんとんであり
減価償却費分のみの
帳簿上の赤字に過ぎないとしても

赤字は
赤字である

これをどうみるか?
貸し手としての「銀行が」
どうみるか?

である。
このような話を
ワンルームマンション投資の勧誘業者に
尋ねると

銀行も
分かってますから
と言われる

あくまで、帳簿上の赤字に過ぎず
与信余力には、ローン総額以上の
問題はなく

二千万、三千万円なら
追加で借りることは
全く造作もないことだと
言われる


果たして本当にそうか?
1400万円の負債を抱え
更に、帳簿上、年間収支も、赤字の
個人であるのだ。

果たしてその個人は
更に追加で融資をするに
ふさわしい相手なのか?

銀行内の稟議は通るのか
上司のハンコはもらえるのか
なにか、ハプニングが生じることはないのか?

それが非常に問題である。

 

その他ワンルームマンション投資のデメリットと反論

参考1:ワンルームマンション投資失敗の理由 | マンション投資のジー・ピー・アセット

www.gp-asset.co.jp

 

たとえば、5年前に現オーナーが1,500万円で購入して5年間で375万円の運用益を上げた中古ワンルームマンションを、あなたなら同じ1,500万円で購入しようと思うでしょうか?

→ 買おうと思わない、というか元値で売れることはそもそも期待していない。

 

20年で元本を回収し、それ以降が安定収入になるというプランが提案されることもあります。

→ 家賃収入でもって元本を回収するつもりは毛頭ない、あくまで減価償却費を当てにした節税による収益目的

 

首都圏では新築ワンルームマンションは20m²超で2,500万円前後が売買相場です。2,500万円の首都圏の新築ワンルームマンションが高いと感じるか安いと感じるかは個人差がある

→ 首都圏の新築ワンルームは資材価格、人件費の高騰で価格としては頭打ち感があり、同価値のマンションが他県主要都市なら、1,400万円ほどで購入できる。今から首都圏ワンルームを買うのはアホ

 

新築ワンルームマンションのデベロッパ系のマンション投資会社は「頭金0円フルローンでワンルームマンション投資ができます」というセールストークを繰り広げることができるのもそのためです。

→ 新築ではなく、仲介会社がバルク購入した新古マンションを狙う、もちろん仲介業者の利ざやの「幅」で優良業者を見極めることが重要

 

私がバリバリ心を動かされた、不動産投資勧誘電話の要約

 

1.自己紹介

2.不動産投資は興味がないのでお断りしています。

→ 話を聞いたことはありますか?

3.最初は聞いてみたこともありますけど、興味がないので

→ なるほど、不動産投資とかマンション経営というところで考えて頂けましたら、お仕事以外のお話、専門分野とは違うお話なので、興味関心などはなかったかと思いますが、実際、今回のお話は、将来の年金対策や税金対策にマンションを持っていた際のメリットについては魅力的だと感じてもらえませんでしたか?

4.マンションを持つメリットの有無ではなく、そこまで余計なお金がないので、興味がないです。

→あっ、なるほど、もしかして○○さん、聞かれたのって東京の会社じゃなかったですか?


5.基本的にこういった今回弊社がご提案させて頂きたいマンション経営というのは、資金的な負担を一切かけずに始めることができる

→まじかよ、それはしらなかった。(笑)


6.マンションの購入資金やローン、ローンの返済は家賃で相殺できる。

→ なにか今の生活スタイルを変えてまで持ってくださいという話ではない。
  マンションを持つほど、年間、20万~40万円の還付金がある。


6.マンションを持つのにお金がかかる、維持するのにお金がかかる富裕層の投資というイメージがマンション経営でしょうが、今回はそうではなくて、ご存知だと思いますが
都心の一等地のワンルームタイプ、1室のご紹介になります。
→ 今回は大阪からのご紹介になりまして、1700万円代から販売


7.全額100%ローンで組める。

 ・頭金ゼロ、手付金ゼロで住むことができる、


8.私の退職までの税金はあと35年で2,000万円

○さんが20代、30代だとして、今後30年、35年と長期的に勤めて行く場合、この仕事をする期間、毎年所得税住民税が

 →少なくとも1500万円、2000万円の税金を納めることになる。

 

9.国に税金を「余計な」税金を払っても何の意味もない。

国に1,500万円~2000も払ったところで、国が、自分が困った時にフォローしてくれたり、援助してくれることはない。

 →本来もらえるはずの年金までもらえなくなっていると言われている「いま」なのに何もしないの?

 

10.ローンは一生涯続くものではない

住宅ローンは35年が限度なので、ローン期間中は家賃収入と、取り戻した税金で全額払える。35年目からの家賃収入は、家賃年金と考えられる、将来の保証作りと考えられる。


11.築35年のマンションが退職時に手元に残って大丈夫なの?

→ 立地が全てです。郊外や地方にマンションを持つと絶対に失敗する。
→ おまけに少子高齢化社会なので、ファミリータイプの2Lとか3Lのマンションを持っても失敗する。
→ 大阪の一等地から1Kタイプのマンションを紹介している。
→ 1Kタイプのマンションというのがとても重要
いま、金利が安いので、ファミリータイプのマンションに住みたい方は、賃貸よりも、購入してローンを払う方が多い。ファミリー世帯(だいたい4人世)の家庭では、分譲(マンション、戸建て)を買った方が安いので賃貸は借りない。

→ 人工は減少していく、減少の原因は未婚晩婚晩産と言われているので、都心部の単身者の人数は増える傾向にある。

→ 大阪と東京の2大都市では、単身者の数は年々増加している。他県からの流入ということで、関西とか、西日本であれば、大阪、福岡 東日本 東京、名古屋、仙台

→ 流入人口属性
  大卒の社会人の上京が多い
→ 1Kを購入することは絶対に99.9%ない。
  つまり、本当の都心の一等地であれば、単身者の需要が減ることはないと言われています。

→資産価値について

 入居者がつくマンションは、家賃を下げる必要はない。


 1,000万円で購入して、20年後、30年後に2000万円になるマンションがあればいいんだろうが、そんなものはない。